Le secteur de l’immobilier constitue aujourd’hui un support sûr et profitable pour tout placement. Toute personne, physique ou morale, qui s’y aventure de manière réfléchie ne connait qu’une augmentation de son patrimoine. Néanmoins, les charges et les impôts augmentent par la même occasion. Cette contrainte encourage peu les investissements. Elle a ainsi conduit au statut LMNP.
L’épargne que vous investissez en LMNP sera rentable et utile pour vous, mais aussi pour la société. Ce nouveau système est un moyen d’augmenter son chiffre d’affaires sans pour autant payer davantage d’impôts. Découvrez le principe de ce type de placement immobilier ainsi que d’autres informations qui montrent sa pertinence.
Présentation du principe général de l’investissement en lmnp
L’État français prévoit une imposition sur tous les revenus locatifs. Le propriétaire voit rapidement ses loyers dévalorisés. Obtenir le statut de Loueur Ménage Non Professionnel permet d’être non imposable. Mais il faut savoir comment ça marche pour mieux en bénéficier.
Le principe est simple : investir dans un bien meublé neuf tout en profitant d’une défiscalisation. Plus précisément, investir en lmnp, c’est acheter un appartement que vous louez au même titre que les meules à l’intérieur, selon un bail commercial ferme. En réalité, le bien est confié à un gestionnaire de résidence professionnel qui vous transmet le loyer au terme de chaque trimestre.
Le statut loueur en meublé non professionnel vous donne droit à un régime simplifié appelé « LMNP amortissement ». Des recettes locatives perçues, on déduit la quasi-totalité des charges connues tout au long de l’année. En outre, ce régime permet également d’amortir le bien immobilier comme le mobilier. La somme de ces déductions est suffisamment importante pour annuler l’effet des impôts sur loyers pour plusieurs années.
Pour des recettes locatives en dessous de 72 600 euros, l’option micro-BIC est celle qui convient. Les loyers perçus reçoivent un abattement forfaitaire de 50?%. Par suite, on applique progressivement sur le solde les autres taxes prévues dans le barème de l’impôt.
Quelques notions de comptabilité pour ce type d’investissement
Tenir une comptabilité est obligatoire en investissement LMNP. En fonction du budget et de certaines conditions, cela vous permet d’identifier si vous êtes inscrit dans un régime réel simplifié ou un régime micro-BIC.
Régime micro-BIC et déclaration
Dans ce régime, la comptabilité porte la dénomination de comptabilité de trésorerie. Elle est limitée au minimum. Lorsque le répondant pratique une activité de loueur en meublé, ses revenus locatifs passent de revenus fonciers à Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Le régime micro-BIC propose un abattement de 50?% sur vos recettes déclarées. Cela signifie que le calcul de votre imposition se fera sur 50?% de vos recettes locatives. Cependant, dans une situation de meublé de tourisme, vous pouvez obtenir un abattement plus important. En effet, pour les chambres d’hôtes et les meublés en tourisme classé, vous ne serez imposés que sur 71?% des revenus.
Régime réel simplifié ou régime normal
La comptabilité est dite d’engagement lorsque vos revenus dépassent un certain seuil. On tient compte ici des charges et des amortissements. Les Greffes du tribunal de Commerce consultent votre comptabilité pour vous délivrer un numéro de SIRET.
Au cours de l’année, vous avez engagé des charges et des amortissements sur le bien immobilier. On vous permet donc de déduire ceux-ci de vos revenus locatifs. En règle générale, l’impôt peut s’annuler, voire devenir négatif. Vous pouvez ne plus avoir à payer d’impôt sur plusieurs années.
Pourquoi faire un investissement en LMNP : avantages ou intérêts ?
Même si le principe du dispositif expose brièvement son importance, il est intéressant de le mettre en lumière à travers des avantages majeurs. Le statut LMNP sert à développer son patrimoine immobilier tout en maintenant constante la pression fiscale ou en la réduisant.
En revendant le bien immobilier plus tard, les plus-values pouvant être réalisées sont imposables par le régime des plus-values immobilières des particuliers. Cela veut dire que le montant de la plus-value imposable diminue avec le temps. L’intérêt de l’investissement est en conséquence plus visible sur le long terme. C’est un double avantage fiscal.
Quel bien est éligible au système du LMNP ?
Que le bien soit neuf ou ancien, le système LMNP n’en fait pas mention. De plus, la résidence en LMNP peut faire office de domicile principal pour le locataire ou être un appartement pour les locations saisonnières. Tout bien est éligible et peut basculer en LMNP à condition qu’il soit meublé.
Le terme « meublé » en location meublée non professionnelle suggère qu’il y a un minimum de mobilier à respecter. Le bien doit être équipé de sorte à faciliter la satisfaction des besoins fondamentaux : manger, dormir, se laver, etc.
Quels sont les critères à respecter pour un bon investissement en lmnp ?
Tout le monde ne profite pas de l’investissement LMNP. Deux conditions majeures sont à respecter. Dans un premier temps, ceux qui possèdent des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 euros ne sont pas comptés. Le but de cette mesure est de réduire les loyers trop importants qui vont peser sur certains locataires. D’autre part, les propriétaires ont une belle marge de manœuvre.
La deuxième condition à respecter est que les revenus du foyer fiscal doivent rester au-dessus des loyers que le propriétaire perçoit. Cela suppose que les revenus locatifs que le statut LMNP obtient sont au plus égaux à la moitié des revenus déclarés par le ménage.
La démarche à mener pour réussir son investissement lmnp
Le dispositif lmnp annonce donc bien des avantages. Pour en bénéficier, il est essentiel de suivre une procédure bien précise, mais aussi mieux cerner l'univers de l'immobilier pour réduire au maximum votre base imposable.
Faire une évaluation du budget
D’abord, il faut que vous ayez une idée précise du montant que vous voulez investir. Si vous désirez faire un crédit immobilier, il est recommandé d’avertir plus tôt votre banquier. De même, pensez à examiner l’ensemble de vos placements pour vérifier s’ils coïncident avec vos projets patrimoniaux.
Consulter un expert
Les avis d’un gestionnaire-expert sont généralement un bon guide. Ce dernier doit toutefois disposer d’une fine connaissance sur le sujet. Son expertise vous aidera à définir clairement la faisabilité de votre projet par rapport à vos moyens et objectifs.
Avant de vous décider, veiller à consulter les programmes disponibles avec votre conseiller. Il y a des résidences étudiantes, des studios ou des résidences trois pièces et bien d’autres.
Se fier au gestionnaire choisi
Pour ce type d’investissement, il est de coutume d’engager un gestionnaire comme intermédiaire entre le service de location et vous. Avec le gestionnaire du bien, vous signez un bail commercial pour percevoir périodiquement les revenus. Toute autre situation, comme le changement de locataire ou les travaux à exécuter, relève de la gestion du prestataire.
Réduire l’impôt
L’expert intervient également ici, car la démarche est fastidieuse pour un novice en fiscalité. Pendant que vous avez l’esprit tranquille, le professionnel s’occupe des formalités comptables et fiscales relatives à votre investissement. Par ailleurs, il peut conduire chaque année votre déclaration auprès de l’administration fiscale pour s’assurer de sa justesse.
Quelques conseils pour optimiser votre investissement
L’examen de l’état et l'analyse des fonctions des biens immobiliers à louer permettent de les répartir en différentes catégories. Ils n’ont donc pas les mêmes avantages en investissement LMNP. Avant de faire des placements dans un type, vous devez en tenir compte.
LMNP ancien
En locatif ancien, il faut privilégier l’emplacement de l’investissement en analysant la ville, le quartier, l’évolution de la démographie, les infrastructures et bien d’autres facteurs. Même si vous avez les moyens, il est préférable de faire un crédit immobilier pour bénéficier de l’effet levier. Rénover le bien ancien pour le meubler permet de trouver rapidement un locataire. Vous ferez une meilleure rentabilité en diminuant les charges de votre investissement locatif.
LMNP en résidences étudiantes
L’emplacement n’est pas à négliger. Il est conseillé de choisir un lieu qui abrite un public intéressé par les locations meublées pour un taux d’occupation plus élevé. Louer des résidences étudiantes meublées offre une fiscalité attrayante. Ici aussi, il est plus intéressant d’acheter le bien à crédit. Cela permet d’obtenir des revenus supplémentaires pour constituer une meilleure retraite.
LMNP en tourisme
Pour l’investissement LMNP en tourisme, une analyse du marché et du budget est requise. En effet, l’étude du marché identifie le montant moyen des loyers et les prix d’achat. Vous cibliez facilement le meilleur emplacement pour le bien. Le calcul de votre budget dépend de la part d’épargne à investir et de votre capacité d’emprunt. Déterminez également les caractéristiques du bien dont les touristes ont généralement besoin.
Vous voulez assurer la sécurité dans locaux professionnels, utilisez les services d’un Agent de sécurité incendie
LMNP sénior ou EHPAD
Meubler les résidences séniores avec des équipements médicaux et autres apporte des avantages fiscaux non négligeables. Par exemple, on vous rembourse 20?% de la TVA sur le prix d’un logement neuf. La loi Censi-Bouvard permet de cumuler le statut LMNP pour profiter d’une réduction d’impôt équivalent à 11?% du prix d’un bien si celui-ci atteint 300 000 euros.
